Los riesgos de los contratos de compraventa previos a la venta: proteja sus activos

En el mercado inmobiliario mexicano, especialmente en las zonas de alto crecimiento, las preventas representan una oportunidad atractiva para adquirir propiedades a precios competitivos. Sin embargo, los contratos de compraventa que rigen estas transacciones suelen incluir una cláusula que pone en grave riesgo los activos de los compradores: un calendario de pagos fijo basado en fechas del calendario, en lugar de vincular los pagos al progreso real de las obras de construcción.

Este modelo de contrato obliga al comprador a realizar pagos mensuales o pagos en etapas predeterminadas (por ejemplo, pago inicial, cuotas mensuales y saldo), independientemente del progreso físico de la construcción. Si bien el comprador debe pagar a tiempo y en su totalidad, el promotor no siempre garantiza el cumplimiento de los plazos de entrega. Esto crea un desequilibrio contractual que puede resultar catastrófico cuando surgen problemas.

¿Por qué es tan arriesgado este plan?

Cuando el promotor se enfrenta a dificultades financieras, problemas con los permisos o simplemente decide detener la construcción, el comprador se encuentra en una posición vulnerable:

1. El promotor deja de construir o abandona el proyecto por completo.
2. Se producen retrasos significativos en la construcción, lo que prolonga la fecha de entrega de forma indefinida.

Aun así, el contrato obliga al comprador a seguir pagando según el calendario acordado. Si el comprador, frustrado por la falta de avances, decide suspender o ralentizar los pagos, incurrirá automáticamente en incumplimiento del contrato. Esto permite al promotor:

Conservar los pagos ya realizados.

• Iniciar acciones legales contra el comprador por incumplimiento de contrato.
• Incluir cláusulas de penalización que impongan multas adicionales o incluso rescinda el contrato, con la pérdida del importe total pagado.

El emblemático caso de Tulum: una advertencia nacional

Tulum se ha convertido en el ejemplo más doloroso de estos riesgos. Durante el auge inmobiliario posterior a la pandemia (2019-2024), miles de compradores invirtieron en la preventa de condominios de lujo, atraídos por las promesas de altos rendimientos vacacionales y ganancias de capital impulsadas por el Tren Maya y el nuevo aeropuerto. Sin embargo, la realidad ha sido devastadora. Informes de medios de comunicación como Bloomberg y El Financiero indican que más de 70 proyectos de preventa nunca se entregaron, dejando a cientos de inversores, muchos de ellos extranjeros, sin propiedades y con pérdidas millonarias. Los abogados locales reciben a diario consultas de personas afectadas que descubren proyectos de construcción inacabados o inexistentes. En muchos casos, el patrón es idéntico al descrito:

• El comprador asume pagos mensuales fijos de acuerdo con el calendario.
• El promotor detiene o retrasa la construcción (por falta de permisos, problemas financieros o irregularidades).
• El comprador, al ver que la construcción se ha detenido, suspende los pagos.
• El comprador demanda al promotor por incumplimiento de contrato.
• El promotor presenta una contrademanda, alegando que el comprador incumplió el contrato al suspender los pagos.

Esto crea un limbo legal y financiero: los compradores pierden certeza, se enfrentan a litigios largos y costosos y, en muchos casos, no recuperan su inversión.

Las autoridades de Tulum han advertido sobre 26 proyectos inmobiliarios que operan sin permisos y están cerrando proyectos irregulares en la zona costera. Estos escándalos, que incluyen fraudes masivos, expropiaciones de tierras e incluso la desaparición de promotores inmobiliarios, han minado la confianza en el mercado de preventa en Quintana Roo y sirven como señal de alarma para todo México.

¿Cómo puede proteger sus activos en la preventa?

La clave es no firmar contratos sin el asesoramiento de un experto. Un abogado especializado en derecho inmobiliario debe:

• Revisar y negociar las cláusulas que vinculan los pagos al avance certificado de los trabajos (por un experto independiente o un notario).
• Incluir sanciones efectivas para el promotor en caso de retrasos.
• Exigir garantías (depósito en garantía, fideicomiso bancario o fianzas de cumplimiento).
• Realice una exhaustiva diligencia debida antes de cualquier pago.

Aquí es donde Title Solutions de México marca la diferencia. Con más de 29 años de experiencia y miles de transacciones exitosas, su misión es proteger los activos de los clientes proporcionando un apoyo integral:

• Auditorías completas de la propiedad y del promotor (búsqueda de títulos, revisión de permisos y riesgos ocultos).
• Redacción y revisión de contratos de compraventa, equilibrando las cláusulas para que los pagos estén condicionados al progreso real de la obra.
• Asistencia durante todo el proceso de compra.

En un mercado en el que los contratos estándar favorecen al vendedor, Title Solutions ofrece al comprador seguridad jurídica y financiera desde el principio, evitando que el sueño de una inversión se convierta en una pesadilla.

Si está pensando en realizar una preventa, no espere a que surja el problema. Anticípese y actúe de forma preventiva. Póngase en contacto con un especialista en derecho inmobiliario y proteja lo que tanto le ha costado construir: sus activos.