El Comprador en Preventa: ¿Por Qué Eres un Acreedor Sin Garantías?
En el mercado de preventas inmobiliarias en México, el comprador suele celebrar un contrato de promesa de compraventa y comienza a pagar enganche + mensualidades durante meses o años. A cambio, recibe solo una promesa de que el desarrollador le entregará el inmueble en el futuro.
En el mercado inmobiliario de preventa de México, los compradores suelen firmar un contrato de promesa de compraventa y comienzan a pagar un anticipo más cuotas mensuales durante meses o incluso años. A cambio, solo reciben la promesa de que el promotor les entregará la propiedad en el futuro.
Mientras tanto, el desarrollador puede obtener un crédito puente de un banco, entregando el terreno o el proyecto como garantía hipotecaria real. El resultado es un desequilibrio profundo: el comprador se convierte en un acreedor quirografario (sin garantía real), mientras el banco es un acreedor privilegiado con derecho de preferencia.
¿Qué significa ser acreedor sin garantías?
En términos legales, un acreedor quirografario tiene solo un derecho personal (crédito contractual), no un derecho real sobre el inmueble.
Si el desarrollador:
- Se declara en quiebra
- Deja de construir
- Desaparece, o
- Simplemente no cumple con los plazos.
El banco puede ejecutar su hipoteca y quedarse con el terreno o el proyecto inconcluso.
Los compradores quedan al final de la fila en el concurso mercantil o en la ejecución judicial.
En la práctica, esto significa que recuperar el dinero pagado (enganche + mensualidades) es extremadamente difícil y costoso. Muchos terminan con juicios largos, sin propiedad y con pérdidas millonarias.
El ejemplo más claro: Tulum.
Entre 2023 y 2025, más de 70 proyectos en preventa en Tulum nunca se entregaron.
Según informes de Bloomberg, El Financiero y Expediente Quintana Roo:
- Cientos de compradores (muchos de ellos extranjeros) perdieron todos sus ahorros.
- Desarrolladores desaparecieron, obras se detuvieron y precios cayeron hasta un 47.6%.
- En varios casos, los compradores demandaron por incumplimiento, pero los desarrolladores contra-demandaron por “incumplimiento de pagos” o simplemente declararon quiebra.
El banco, con su hipoteca sobre el terreno, recuperó primero. Los compradores, con solo su promesa de compraventa, quedaron como acreedores quirografarios sin prioridad.
¿Por qué los contratos estándar te dejan en esta situación?
La mayoría de los desarrolladores utilizan contratos de adhesión que:
- No otorgan garantía real al comprador (ni hipoteca, ni fideicomiso de garantía).
- No vinculan los pagos al avance de obra certificado.
- Incluyen cláusulas que liberan al desarrollador de responsabilidad en caso de “fuerza mayor” o “dificultades financieras”.
- No prevén mecanismos reales de devolución en caso de incumplimiento grave.
Mientras el comprador está obligado a pagar en tiempo y forma, el desarrollador no asume plazos estrictos ni garantías ejecutables.
Cómo dejar de ser un acreedor sin garantía:
Un abogado especializado puede transformar tu posición contractual:
- Exigir garantía real → Fideicomiso de garantía o hipoteca a favor de los compradores (o de un representante común).
- Escrow → Los pagos se depositan con el Agente de Escrow y se liberan solo contra avance de obra certificado por perito independiente.
- Pagos condicionados → Mensualidades atadas a certificados de avance, no a calendario fijo.
- Penalizaciones reales y ejecutables → Devolución con intereses altos y resolución automática del contrato.
- Due diligence del desarrollador → Revisar historial crediticio, demandas previas, y capacidad financiera.
Título Solutions de México: Protección desde el primer pago
Anticipando al realizar:
- Auditorías exhaustivas del proyecto, permisos, títulos.
- Redacción y negociación de contratos equilibrados que incluyan garantías reales y pagos condicionados al avance.
- Implementación de escrow para blindar cada peso que pagues.
- Acompañamiento integral durante toda la preventa y hasta la escritura definitiva.
En un mercado donde los bancos sí tienen garantías reales y los compradores normalmente no, la única forma de equilibrar la balanza es con asesoría legal especializada desde el día uno.
No firmes una promesa de compraventa que te convierta en acreedor quirografario.
Convierte tu inversión en un derecho real protegido. Si estás evaluando una preventa, contáctanos antes de dar el primer pago.
Tu patrimonio merece estar en la primera fila, no al final.
